Si le locataire d’un logement manque à ses engagements et ses devoirs, il est passible d’expulsion. Avant d'en arriver là, il convient de relancer le locataire à plusieurs reprises voire demander la médiation d'un tiers, syndic, conseil syndical ou agence immobilière en charge de la gestion. Néanmoins, quand le propriétaire doit procéder à une expulsion, il existe une procédure à suivre. Elle peut être longue, mais le non-respect de cette procédure conduirait le propriétaire à une peine d’emprisonnement et une amende conséquente.
Délimitation légale de l’expulsion
On peut définir l’expulsion comme l’exécution d’une décision de justice ordonnant la libération du logement par son locataire. Son exécution revient légalement à un huissier. Elle peut survenir en cas d’impayé, de sous-location sans autorisation, de trouble de la vie en société, etc. par le locataire.
Avant d’entreprendre une expulsion, la résiliation du contrat de bail est requise. Avant cela, aucune action n’est possible. Il y a deux manières d’obtenir une autorisation pour une expulsion : une décision juridique ou une clause résolutoire dans le contrat de bail. Attention, à bien respecter les droits du locataire en vigueur lors d'une telle procédure sous peine de risquer que la procédure d'expulsion se retourne contre le propriétaire.
La clause résolutoire
Cette clause intervient en cas de manquement aux obligations du locataire, notamment concernant le non-paiement du loyer. En présence de cette clause, le contrat peut être résilié d’office suite à cela.
En présence d’une clause résolutoire, le propriétaire doit d’abord transmettre une mise en demeure de paiement de loyer par acte d’huissier. Cela donne deux mois au locataire pour régler sa situation. Ensuite, en cas de non-paiement après le délai convenu, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir une mesure d’expulsion.
Après la mise en demeure, le locataire peut saisir le juge du tribunal d’instance pour demander une rallonge du délai de paiement.
La résiliation judiciaire
Le contrat de bail peut avoir omis la clause résolutoire, surtout s’il s’agit d’un contrat verbal. Dans ce cas, le propriétaire saisit directement le tribunal d’instance pour demander au juge la résiliation du contrat. Il statue ensuite si l’ampleur de la faute du locataire mérite cela.
En cas de réception de la demande de résiliation par le juge, le propriétaire notifie le locataire pour libérer le logement dans un délai de deux mois. Si le locataire demande une rallonge de délai au juge, il peut obtenir un délai supplémentaire de trois mois à trois ans.
L’accord et la durée du délai supplémentaire sont déterminés par l’âge, la situation professionnelle, l’état de santé, etc. du locataire.
L’expulsion par un huissier
Pour procéder à l’expulsion, l’huissier intervient au domicile du locataire. Il peut ou non prévenir le locataire de sa venue. Si le locataire est absent au moment de la descente ou s’il refuse de coopérer, l’huissier peut faire appel aux forces de l’ordre pour l’aider.
L’intervention de l’huissier doit avoir lieu pendant les jours ouvrables entre six heures et 21 heures. En revanche, il ne peut pas intervenir pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars tous les ans, sauf pour expulser des squatteurs.
Si la procédure peut être entamée pendant la trêve hivernale, l’exécution de l’expulsion doit attendre la fin de cette période.