Différentes raisons peuvent mener à une rupture de contrat. Ainsi, le propriétaire a le droit d’expulser son locataire si les conditions pour cela sont remplies. De ce fait, s’il doit procéder à l’expulsion, des dispositions ont été prévues par la loi à cet effet. Tout ce qui n’y est pas conforme constitue une expulsion abusive.
L’expulsion légitime
Le propriétaire peut procéder à une expulsion si le locataire ne paye ni son loyer, ni ses charges, ni le dépôt de garantie, s’il n’est pas souscrit à l’assurance obligatoire, s’il refuse de quitter les lieux suite à la reprise du logement ou s’il endommage le logement.
Par ailleurs, pour expulser un locataire, il faut une mise en demeure de payement. En cas de refus de payement, l’expulsion peut être entreprise. En cas de faute venant du locataire, une assignation au tribunal d’instance doit être faite. Si ces procédures ne sont pas respectées, l’expulsion est abusive.
Le déroulement réglementaire de l’expulsion
Le propriétaire doit se saisir du tribunal d’instance. Avec une clause résolutoire dans le contrat, le juge constatera la résolution du bail. À défaut, il devra apprécier la justification de l’expulsion par la gravité des fautes du locataire.
L’expulsion peut avoir lieu uniquement après le rendu de la décision du tribunal et la notification de celle-ci par un huissier. Il faut cependant attendre deux mois avant de l’entreprendre. De même, elle est exécutable si elle n’est plus sujette à un appel ou une opposition.
Si l’ordonnance d’expulsion est une ordonnance de référé, le délai dans lequel le locataire peut la contester par voie d’appel est de quinze jours.
Les limites de l’expulsion
Même si l’expulsion est effectuée par un huissier, il y a des limites. Lors d’une intervention auprès du locataire, plusieurs cas peuvent se produire. Si le locataire est présent et lui refuse l’accès à l’huissier ou s’il est absent, une intrusion est considérée comme une violation de domicile.
Par ailleurs, l’expulsion doit respecter le temps autorisé par la loi, notamment la période de la trêve hivernale située entre le 1er novembre et le 15 mars, où l’expulsion est interdite. De même, elle est interdite entre 21h et 6h du matin, pendant les jours fériés et les dimanches.
Pendant la trêve hivernale, les locataires avec un relogement assuré, les squatters et les locataires d’un bâtiment faisant l’objet d’un arrêté de péril peuvent être expulsés.
Les recours des deux parties en cas d'expulsion abusive
Pour le propriétaire : si le locataire refuse de partir, il peut s’adresser au préfet par le biais d’un huissier. Celui-ci dresse un procès-verbal des problèmes et sollicite l’intervention de la force publique. En cas de refus du préfet, le propriétaire peut demander une indemnisation.
Pour le locataire : l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, ainsi que plusieurs associations défendant les droits de l’homme sont à la disposition des victimes d’expulsion abusive. Ils pourront leur expliquer leurs droits et les démarches qu’ils doivent entreprendre.